В начале 2021 года рынок офисной недвижимости испытывал определенные трудности и спад в связи с неблагоприятными экономическими тенденциями, вызванными пандемией и локдауном. После отмены ограничений на рынке аренды офисов в БЦ www.airportcity.spb.ru наблюдался заметный рост активности арендаторов, появились новые интересные объекты.
Аналитики говорят о невозможности сравнения положения рынка в 2022 году с аналогичным прошлогодним периодом из-за совершенно другой экономической ситуации в стране. Сегодня на сегмент офисной недвижимости оказывает влияние как уход международных компаний, так и окончание и приостановка договоров аренды офисов.
Сокращение сроков аренды наблюдалось еще в 2019 году. В нем средний цикл аренды составлял три года, тогда как в 2017 году он доходил до пяти лет. В результате в 2022 году рынок офисных площадей столкнулся со значительным количеством завершенных договоров. Арендаторы вследствие невозможности долгосрочного планирования ведения бизнеса стараются не продлевать аренду больших площадей. Наметилась тенденция переезда компаний в сервисные гибкие офисы с заключением договора на небольшой срок. Такой процесс влияет на увеличение вакантности офисных зданий даже в большей степени, чем уход с рынка международных игроков.
В свою очередь, международные компании не спешат покидать свои офисы до истечения срока аренды из-за угрозы наложения штрафных санкций и сложности быстрого расторжения договора. В случае невозможности прекращения действия договора аренды офиса в БЦ они сдают свои площади в субаренду, тем самым поддерживая объем занятых пространств в офисных объектах.
Эксперты офисной недвижимости говорят о росте активности компаний в конце второго квартала после спада в начале 2022 года. Бизнес приспосабливается к новым экономическим условиям. На стабилизацию рынка влияет тенденция перераспределения объема площадей. Наблюдается расширение государственных и некоторых частных отечественных компаний, приход к ним специалистов из международных структур. В свою очередь, крупные международные компании покидают большие офисы площадью более 10000 кв. м и переходят в пространства 2000-3000 кв. м. Значительно расширился рынок субаренды офисных площадей. Эксперты называют величину общей вакансии в пределах 8-9,3% и считают ее стабильной.
Что касается арендных ставок, то их активного снижения сегодня не наблюдается. Они сохраняются на уровне января 2022 года и растут по некоторым позициям. В деловом районе центра города величина средневзвешенных арендных ставок офисов класса А увеличилась на 5-7%, класса В – на 3%.
При формировании цены аренды офиса в бизнес-центре арендодатели учитывают возможность форс-мажора. Также они заинтересованы в компенсации простоя площадей. Условия договора аренды строго прописываются. Их жесткость не предусматривает внесудебного расторжения, если это не оговаривается специальными опциями.
Сегодня компании сохраняют и даже сокращают арендные траты за счет уменьшения занимаемой площади. При этом арендаторы имеют возможность улучшить свою локацию и качество офиса, сохраняя бюджет. Многие из них переезжают в пространства более высокого класса, освобождаемые международными компаниями.
В текущий момент компании-арендаторы заинтересованы в небольшом сроке аренды помещений. Это вызвано трудностями экономического планирования в условиях нестабильности. Наибольший интерес проявлен к срокам от года до полутора лет.
Ранее основными арендаторами качественных офисов были IT-компании и банковский сектор. Сегодня в лидерах государственные компании. Это происходит из-за их расширения и увеличения рабочих мест, а также отказа от удаленной работы и возвращения сотрудников в офис.
Аналитики офисного рынка рекомендуют внимательно подходить к каждому арендному договору, детально прописывая все условия. В этом заинтересованы обе стороны сделки во избежание спорных ситуаций и судебных издержек.